Ảnh: LONG THANH Từ trước khi Quốc hội duyệt Luật kinh dinh BĐS, Bộ Tài chính đã xây dựng và vận hành một hệ thống quản lý dịch vụ định giá đất đai và tài sản gắn liền "dưới ô" của Luật Giá, với các quy định khá cụ thể về đào tạo nghề, cấp phép hành nghề, hoạt động dịch vụ, tiêu chuẩn định giá
Tuy nhiên đến đầu 2011, lạm phát quay trở lại và Chính phủ phải sử dụng các chính sách kìm nén lạm phát như trước đây, gồm giải pháp tài khóa và tiền tệ.
Hệ quả của quá trình kìm nén lạm phát này là thị trường BĐS rơi vào trầm lắng và Chính phủ đã có quyết nghị 02 với gói giải pháp toàn diện cho thị trường BĐS.
Chẳng hạn một khu nhà chung cư được quy hoạch không đồng bộ với quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng từng lớp đã gây nên tình trạng nhà ngồi không gắn với nơi ở. Nhưng lần sốt giá tiếp theo 2007-2008 có nguyên do khác, đó là sự đổi thay phương thức Kinh doanh, chuyển vốn đầu tư sang thị trường BĐS sau khi “bong bóng” thị trường chứng khoán bị vỡ. Xoành xoạch gây lo âu cho những người đã góp vốn, mà hậu quả hiện là minh chứng khi liên tiếp người mua nhà kiện chủ đầu tư.
Chính sách đi theo thị trường Trong một tổ quốc có nền kinh tế chuyển đổi, sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam cũng có những văn cảnh riêng.
Bởi do Luật Kinh doanh BĐS coi xét phương án "mua bán nhà trên giấy" dưới giác độ quản lý hành chính, chứ không sử dụng công cụ tài chính nên các rủi ro hầu như vẫn còn nguyên trên thực tiễn.
Luật Xây dựng quy định Nhà nước không thu hồi đất cho các dự án vì mục đích kinh dinh, trách nhiệm bồi thường và hỗ trợ thuộc chủ đầu tư dự án.
Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa có nhiều nguyên tố hỗ trợ thị trường BĐS, trong đó có phương thức hợp lý để quốc gia tác động vào thị trường. Quốc hội cũng đã giao cho Chính phủ xây dựng Luật Quy hoạch hướng tới tính đồng bộ của hệ thống quy hoạch.
Đây là tình trạng gây khó khăn cho quản lý, nhiều vùng chậm phát triển nhưng đang đuợc quản lý theo cách đô thị. Nhiều thị thành đã hình thành nhưng không có khả năng thu hút cư dân vì thiếu khả năng tạo việc làm, hoặc thiếu hạ tầng ở mức tối thiểu để đảm bảo cuộc sống thị thành.
Trong suốt thời kì vừa qua, hình thức góp vốn trước để mua BĐS hình thành trong ngày mai được cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng chuộng, ứng dụng và chủ đầu tư coi như một kênh huy động vốn hiệu quả. Năm 2008, kinh tế Việt Nam có tả lạm phát và Chính phủ đã phải đưa ra gói giải pháp kìm giữ lạm phát, trong đó cốt tử là các giải pháp tài khóa và tiền tệ nhằm giảm độ nóng phát triển kinh tế, cụ thể hơn là giảm tăng trưởng.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2003 quy định cơ chế quốc gia thu hồi đất được ứng dụng cho một số loại dự án vì mục đích Kinh doanh, nghĩa vụ thực hiện bồi hoàn và tương trợ thuộc quốc gia. Đây là một khoảng chồng chéo có xung đột rất đáng kể trong phạm vi quản lý một dịch vụ mới mẻ và rất quan yếu trên thị trường BĐS.
Theo chuẩn mực quốc tế về dịch chuyển đất đai và đền bù, Luật Xây dựng tiến bộ hơn nhưng các quy định của Luật Đất đai 2003 lại được vận hành trên thực tiễn. Tại nhiều tỉnh, địa bàn phường còn nguyên khung cảnh nông thôn miền núi. Những rủi ro về chất lượng, tiến độ, diện tích, dịch vụ nhà chung cư. Ngoài ra, các dịch vụ tài chính khác về BĐS như thế chấp, nỗ lực, thế chấp thứ cấp, bảo đảm giao tiếp.
Bây giờ Việt Nam có một hệ thống pháp luật tác động khá nhiều vào thị trường BĐS, trong đó phải kể tới Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh dinh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch thành phố, Luật Giá, Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự… Như nhiều quan điểm đã nói, hệ thống luật pháp nhiều nhưng vẫn tồn tại khoảng trống, khoảng chồng chéo khá lớn.
Không được đề cập trong Luật này. Điều này cho thấy dụng cụ quy hoạch đang biểu đạt khá nhiều khuyết thiếu, do cách nhìn quy hoạch bị chia cắt, tính chuyên nghiệp chưa cao, lợi. Quy hoạch dùng đất chỉ làm nhiệm vụ đặt ra chỉ tiêu diện tích các loại đất được dùng cho mục đích phát triển BĐS trong giai đoạn 10 năm (trong quy hoạch) và 5 năm (trong kế hoạch), nhưng không chỉ ra được không gian cụ thể.
Luật này điều chỉnh khá nhiều loại hình kinh dinh dịch vụ tương trợ thị trường, nhưng đáng tiếc là không điều chỉnh đối với hoạt động dịch vụ tài chính BĐS.
2 lần sốt giá tuổi 1991-1993 và 2001-2003 hoàn toàn do đặc thù của nền kinh tế chuyển đổi tạo thành, đây là quá trình tăng giá từ bao cấp chuyển sang thị trường. Luật Đất đai 2003 và Luật Xây dựng được Quốc hội duyệt trong cùng một kỳ họp Quốc hội tháng 11-2003, nhưng lại có một số quy định khác nhau về cơ chế quốc gia thu hồi đất và nghĩa vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.
Khiếm khuyết trong quy hoạch Quá trình thành phố hóa chưa được coi xét đồng bộ giữa chuyển dịch vốn đầu tư, đất đai, cần lao. Một vấn đề đang đặt ra là do nhu cầu phát triển mở mang đô thị, nên nhiều địa phương cấp tỉnh đã vạch ranh giới hành chính thành thị quá rộng, hơn cả quy hoạch phát triển.
Trong một thời kì khá dài, đứng trước khó khăn về vốn do nhà băng siết lại theo chủ trương của NHNN, Bộ Xây dựng cũng như các nhà đầu tư BĐS nỗ lực thuyết minh BĐS cũng là một ngành sản xuất chứ không phải phi sản xuất và cũng được tiếp cận vốn tín dụng như các ngành nghề khác.
Giải pháp tiền tệ là giảm cung tiền ra thị trường bằng cách tăng lãi suất tín dụng để hút tiền về các ngân hàng thương nghiệp và giảm cho vay tín dụng, thậm chí ngân hàng không cung ứng vốn cho một số khu vực, trong đó có thị trường BĐS. Gói kích cầu khoảng 1 tỷ USD đã được Chính phủ sử dụng để kích thích kinh tế mà một phần rất đáng kể được sử dụng để kích thích thị trường BĐS duyệt thực hiện các dự án nhà ở tầng lớp.
Đầu năm 2009, lạm phát có biểu hiện bị đẩy lùi, Chính phủ lại có giải pháp “đốt nóng” nền kinh tế sau khi chững lại do ứng phó với lạm phát. Trên thực tại, khi thị trường BĐS rơi vào tình trạng “phát triển nóng”, hầu như chỉ tiêu đất ở cho 10 năm được thực hành ngay trong 2 hoặc 3 năm đầu.
Hệ thống luật chồng chéo Khi Luật kinh dinh BĐS được duyệt, đã tạo hành lang pháp lý cho kinh dinh BĐS. Giải pháp tài khóa là giảm đầu tư công, rà soát lại các dự án đầu tư bằng vốn ngân sách để cắt giảm các dự án chưa cấp thiết.
Đây là một trong nhiều lý do tạo ra tình trạng nhiều khu dân cư bị bỏ hoang sau khi đã hoàn tất.
Nên, thị trường BĐS như được tiếp sức vì đã có thêm vốn, hơi ấm đã trở lại và sức ép vốn đã giảm đáng kể lên các nhà đầu tư BĐS. Song những rủi ro gắn liền vẫn chưa có cơ chế quản lý hiệu quả. Sau khi Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội chuẩn y, Bộ Xây dựng lại vận hành một hệ thống quản lý dịch vụ định giá BĐS khác, với các nội dung tương tự nhưng có nhiều quy định khác với các quy định do Bộ Tài chính đã ban hành, như các quy định về đào tạo nghề, cơ quan cấp phép hành nghề, tiêu chuẩn của người được phép hành nghề, tiêu chuẩn của tổ chức được cung cấp dịch vụ định giá.
Hiện Quốc hội đang chuẩn bị ưng chuẩn Luật Đất đai sửa đổi và bắt đầu phát động quá trình sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS. Vào cuối năm 2008, thị trường BĐS đứng trước khó khăn rất lớn về vốn vì các nhà đầu tư đến hạn phải trả lại các khoản tín dụng cả vốn lẫn lãi. Thành thị Vạn Tường thuộc khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi) là một ví dụ cụ thể, Thành phố có khả năng vấn cư dân vì có khả năng tạo việc làm từ khu kinh tế, nhưng không đủ hạ tầng từng lớp nên các cư dân quay lại các khu dân cư nông thôn để sinh sống.
Nói cách khác, quy hoạch dùng đất chưa xác định cách tiếp cận quy hoạch không gian, nên rất hạn chế giúp đỡ phát triển thị trường BĐS. Lúc đó thị trường BĐS rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá BĐS bán trên thị trường. Hàng loạt dự án BĐS cao cấp ế thừa dù được dự báo trước và hiện chưa tìm được lối thoát.
Từ quy hoạch chưa được quản lý sao cho sáng tỏ, thông báo trong quá trình xây dựng và thông tin về quy hoạch đã được chuẩn y chưa được công khai đầy đủ… Chính bởi thế, nhiều dự án đầu tư khu dân cư chỉ tập trung vào phần đầu tư nhà ở để bán và thường chậm thực hiện, hoặc xin không thực hiện một số hạng mục đầu tư hạ tầng như khu vui chơi, hồ điều hòa, chỗ để xe.
Ngay cả trong thời kì thị trường BĐS “phát triển nóng”, tính đồng bộ trong quy hoạch thường bị lãng quên.
Ngược lại, nhiều khu kinh tế cửa khẩu cũng như khu kinh tế ven biển có kết cấu hạ tầng được đầu tư khá tốt, nhưng mọi hoạt động kinh tế lại rất chậm nên không tạo được việc làm để vấn dân cư.
